先日以下のようなツイートをしました。
管理会社が強引に家賃値上げをしてきましたが、何とか逃れました。
実際の体験談を元に、そもそも更新時に家賃値上げがあったら交渉は可能なのか？について、具体的な対応方法も併せて解説していきたいと思います。
更新時に家賃値上げがあったら交渉できるか？
アパート更新時に家賃値上げの書面が届いたら、簡単にサインをしてしまう人がいるみたいですが、そもそもサインをしなくても大丈夫です。これには理由があります。
借地借家法を知っておこう
そもそも借地借家法の第32条2項には、以下のようなことが書かれています。
（借賃増減請求権）
借地借家法 第32条2項
建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。
つまり借主側の同意がない場合は、一方的に値上げの請求をされても、元のままの家賃を払い続けて大丈夫ということです。
なので家賃値上げの書面が届いた時点で、「家賃の値上げは双方の同意の元で行われ、借主側は拒否することもできる」ということを前提に一度、大家さんや管理会社に問い合わせをしてみましょう。
同意しない場合に退去を求められたら？
しかし同時にこんな不安も湧いてくるのではないでしょうか？
うーん、でもここで家賃値上げに同意しないって言って、貸主側から強制退去を求められたらどうしよう・・・。
でも心配は要りません。これまた借地借家法の第28条には以下のようなことが書かれています。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
借地借家法 第28条
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
ここでいう「正当の事由」とは、例えば以下のようなことです。
- 建物の老朽化による建て替え工事
- 建物を貸主が必要とする事情ができた
- 借主側の契約違反発覚
つまり家賃値上げに同意しないことが理由で、立ち退きを要求することは「正当な事由」には当たらないので、もしそのような理由で立ち退き請求された場合でも、毅然とした対応をしましょう。
また仮に「正当な事由」で立ち退き請求があった場合でも、借地借家法では、貸主側と借主側双方の合意がない限りは賃貸借契約の解約を行うことはできないので、強制力はさほどありません。
更新時に家賃値上げがあった場合の対応方法
では更新時に実際家賃値上げがあった場合、どのように対応していけばいいのでしょうか？
対応方法について、解説をします。
STEP１：家賃値上げの理由を確認する
まず家賃値上げの書面が届いた時点で、家賃値上げの理由を確認しましょう。何の理由もなく、家賃値上げの請求があった場合は、論外です…。
僕の場合も「信義を重んじ誠意を持って履行することを確認の上、承諾してください」とかいう、家賃値上げの理由もわからない意味不明な書面が届いたので、すぐに確認を入れました（笑）
もし家賃値上げの理由がわからない場合は以下のような形で、大家さん or 管理会社に問い合わせをしましょう。
家賃値上げの理由についてお伺いできないですか？
理由もわからずに家賃値上げに同意することはできないです。
ポイントは、あくまで論理的かつ冷静に対応することです。
先ほどの借地借家法の内容を頭の片隅に置きながら、対応するといいでしょう。
STEP２：周辺の家賃相場を確認する
家賃値上げの理由を確認した結果、以下のような回答される場合があります。
周辺の家賃相場が高騰しているので、借主様側が住まれている部屋も値上げするに至りました・・。
実は借地借家法第32条の第1項には、このような記述があるんですね。
（借賃増減請求権）
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
借地借家法第32条 第1項
つまり、周辺の家賃相場が上昇している場合の家賃値上げの請求は正当であるということです。
しかしあくまで借地借家法では、貸主側と借主側双方の合意がない限りは家賃の値上げは行えないので、このような場合では自分の周辺地域の家賃相場をもう一度確認してみましょう。
その結果、やっぱり同意ができない場合には、もう一度周辺の家賃相場を引き合いに出して、現在の家賃が妥当であることを主張してみてください。
僕の場合は、周辺の家賃相場が上昇していることが家賃値上げの理由であることがわかりましたが、交渉して意外にすんなり家賃値上げは行わないことになりました。
周辺の家賃相場が上昇しているので、家賃値上げを行う結果になりましたが、もし同意いただけない場合は改めて書面をお送りいたします〜。
こんな感じで、意外にすんなりいくケースがほとんどです。
まずは一度周辺の家賃相場も確認しながら、交渉をしてみましょう。
ということで今回は以上になります。
賃貸にまつわる記事は以下でも書いているので、興味のある方は読んでみてください。
